INTRODUCCIÓ
La lenta recuperació dels salaris arran de la crisi financera, juntament amb l’increment progressiu dels preus de lloguer i compra a partir del 2014 ha anat alimentant una separació creixent entre els ingressos de les llars i el cost de l’habitatge a Barcelona, amb unes diferències territorials importants, de perfil demogràfic i de tipologia de tinença.
En els anys del boom immobiliari (1996-2007) les condicions favorables de crèdit van facilitar l’accés a un habitatge de propietat a través de la hipoteca, i van traslladar el problema de l’assequibilitat cap a l’endeutament de les llars. D’altra banda, els interessos actualment menys favorables de crèdit, juntament amb el fet que s’ha registrat durant els últims anys més precarietat laboral, concentren més vulnerabilitat en el règim de lloguer. El fet que les llars arrendatàries presenten més vulnerabilitat respecte a les que viuen en règim de propietat pagada s’ha posat dramàticament en relleu també durant la crisi de la covid-19, amb conseqüències directes sobre la seva capacitat de mantenir un habitatge en condicions adequades
El sobreesforç econòmic provocat per les despeses fixes relacionades amb l’habitatge no redueix únicament la quantitat de recursos que tenen les llars arrendatàries per cobrir altres necessitats bàsiques d’alimentació, educació i salut, sinó que repercuteix també sobre la seva capacitat d’enfrontar-se a contingències imprevistes com, per exemple, una reducció abrupta en els ingressos o fins i tot la pèrdua de lloc de treball — circumstàncies molt freqüents durant els primers mesos de la pandèmia—. En aquest sentit, una enquesta elaborada per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge (OHB) el maig del 2020 —durant les primeres setmanes de confinament domiciliari— ha posat en relleu com el 57,6% de les llars que viuen en règim de lloguer van veure com les seves condicions econòmiques empitjoraven com a conseqüència de la crisi, enfront del 44,9% de les llars que paguen hipoteca i el 31,7% de les llars que viuen en règim de propietat pagada (Observatori Metropolità de l’Habitatge, Enquesta ‘Habitant en confinament’ 2020).
Els mateixos patrons de desigualtat estan reflectits en els diferents nivells d’ingressos de la llar segons el règim de tinença: 1.970 € en lloguer, enfront de 2.780 € en propietat amb hipoteca i 2.580 € en propietat pagada.
FACTORS DE RISC
On es produeix més esforç econòmic per al manteniment del lloguer?
L’indicador utilitzat a escala europea i internacional per avaluar l’assequibilitat de l’habitatge és la taxa d’esforç econòmic, expressada com el percentatge de renda de la llar destinada al pagament del lloguer / hipoteca / taxes de propietat —dependent del règim de tinença— i subministraments bàsics. L’indicador representa l’esforç econòmic que les llars han de fer mensualment per mantenir un habitatge en lloguer.
L’Observatori Metropolità de l’Habitatge (OHB) estima que les llars arrendatàries destinen el 43% dels seus ingressos mensuals a despeses relacionades amb l’habitatge (2018). Aquesta ràtio es troba 3 punts percentuals per damunt del llindar d’assequibilitat definit per l’Eurostat (40%) i 13 punts percentuals per sobre dels paràmetres aconsellats per les Nacions Unides en l’objectiu de desenvolupament sostenible 11 —que fixa en un 30% el llindar a partir del qual es considera que es produeix sobreesforç econòmic a la llar per despeses relacionades amb l’habitatge— incloent-hi despeses de subministraments bàsics (aigua, electricitat i gas).
AREES VULNERABLES
Àrees de la ciutat amb més esforç econòmic per al manteniment del lloguer
Als mapes següents es proposa d’aterrar aquest indicador a diferents entorns territorials, a escala de barri i districte, i en diferents anys (2016 i 2017), per tal poder-los comparar i veure’n l’evolució que —ampliant la sèrie històrica de dades analitzada— permeti identificar la tendència.
El primer mapa utilitza les dades sobre la renda mitjana per llar a escala de districte (Atles de distribució de renda de les llars, INE, 2016), i de lloguer mitjà de districte (valor mitjà de les fiances de l’Incasòl per al mateix any); mentre que el segon mapa treballa amb dades sobre la renda mitjana per llar a escala de secció censal (Atles de renda de les llars, INE, 2016), i de lloguer mitjà de barri (valor mitjà de les fiances de l’Incasòl per al mateix any).
A les xifres de renda també es va afegir la despesa mitjana de les llars en subministrament bàsics (aigua, gas, electricitat). Des que aquesta despesa mitjana de subministraments no varia a través del territori, sinó en funció de la grandària de la llar i els seus patrons de consum, s’afegeix indiscriminadament un valor estàndard al contracte de lloguer mitjà registrat per cada barri, sent conscients que aquest valor podria tenir variacions significatives segons les llars. El càlcul d’aquest valor (1.476 euros a l’any) s’ha executat a partir d’un estudi encarregat a la consultora privada Daleph, per part de l’Ajuntament (2016).
El mapa següent es proposa d’aterrar aquest indicador a escala de districte i en diversos anys (2016 i 2017). Si se selecciona l'any, en el mapa es pot observar alternativament l’evolució de l’esforç econòmic per al manteniment del lloguer el 2016 i el 2017, així com el diferencial entre els dos anys.
El mapa següent es proposa d’aterrar el mateix indicador en diversos entorns territorials en 2016 (2016 i 2017), en particular, a escala de barri i secció censal. A la taxa d’esforç pel manteniment del lloguer calculat a escala de secció censal es va afegir una última capa de dades, sobre la densitat estimada d’habitatge de lloguer en cada barri (Enquesta Sociodemogràfica de Barcelona, 2017). Aquesta informació no solament permet mapar aquells barris on es registra més sobreesforç, sinó també d’obtenir una aproximació sobre el volum de llars en condició de vulnerabilitat.
El districte on es registra més esforç econòmic per pagament de lloguer és Ciutat Vella, on el 2017 les llars arrendatàries van destinar una mitjana del 40% dels seus ingressos al cost del lloguer, més subministraments bàsics. Aquest valor es troba 10 punts percentuals per damunt dels llindars aconsellats per Nacions Unides (30%) i correspon al llindar d’inassequibilitat definit per Eurostat (40%).
La major vulnerabilitat de Ciutat Vella s’evidencia també pel fet que la majoria del parc d'habitatge dels seus barris és en règim de lloguer - el Raval (60%-80%), el Gòtic (60%-80%), la Barceloneta (40%-60%), Sant Pere, Santa Catarina i la Ribera (60%-80%) – la qual cosa es tradueix en un volum considerable de llars en risc d’exclusió residencial com conseqüència del sobreesforç econòmic per cost de l'habitatge.
Com s’evidencia en els mapes, altres barris on l’esforç econòmic en les llars arrendatàries és major són els de Poble Sec (35%), Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (39%) i Provençals del Poblenou (35%); encara que aquests tres últims reportin un percentatge inferior de llars en règim de lloguer: entre 20% i 40% del total.
En xifres evolutives, els districtes que han registrat més increment en la separació entre ingressos de les llars i cost del lloguer de 2016 a 2017 són Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts i Sants-Montjuïc. No obstant això, mentre els dos primers registren el nivell de renda mitjana per llar més elevada en el conjunt de la ciutat (respectivament 53.800 € i 43.800 € anuals) – la qual cosa es trasllada en menor sobreesforç -, a Sants-Montjuïc es destaca un increment substancial de l'indicador: s’ha passat del 35% al 40% de la renda mitjana de les llars entre 2016 i 2017.
ACTUACIONS RELACIONADES
Els riscs i les vulnerabilitats analitzades en aquest document amenacen la resiliència de la ciutat i dels seus barris amb un nivell de criticitat i d’impacte diferent per volum de població. El Pla pel dret a l’habitatge de Barcelona (2016-2025) —i el compromís polític derivat d’aquest últim— proporciona un ambiciós marc estratègic per abordar els reptes als quals s’enfronta la ciutat, posant en marxa un ampli ventall de mesures, projectes, actuacions i normatives —tant de suport a la demanda com a l’oferta d’habitatge nou— que tenen un paper clau per tal de garantir el dret a l’habitatge per a tothom, al llarg de les diferents etapes de la vida.
De cara a millorar les condicions d’assequibilitat en els diferents barris de la ciutat, es destaquen les següents actuacions en marxa i de futur que tenen com a objectiu incrementar el parc d’habitatge públic i assequible.
L’Ajuntament té previst incrementar en més de 4.600 habitatges el parc públic de la ciutat, a través de la promoció d’habitatge nou, de protecció oficial, en règim de lloguer (80% del total) i amb dret de superfície (20% del total).
Al desembre de 2018, l'Ajuntament de Barcelona i la Generalitat de Catalunya van aprovar una modificació del Pla General Metropolità (PGM), per a destinar el 30% de les noves promocions i grans rehabilitacions del sector privat a habitatge amb protecció oficial (HPO). La reserva del 30% s'aplicarà a qualsevol llicència d'obra superior a 600m2, i haurà d'aplicar-se en el mateix barri on s'executa la promoció, amb particular atenció en les àrees més cèntriques i amenaçades per l'especulació immobiliària - també evidenciades en els mapes. Es preveu que aquesta mesura contribuirà a incrementar el parc d'habitatge assequible de la ciutat en uns 330 pisos anuals, assequibles per al 75% de les llars.
En paral·lel, a partir del 2016 i el 2017, l’Ajuntament ha anat promovent iniciatives dirigides a ampliar el parc d’habitatge assequible d’una manera ràpida i distribuïda per la ciutat a través de la incorporació d’habitatges privats en els programes públics. En particular, es destaquen dos programes existents: la Borsa de Lloguer i el Programa de cessió
Finalment, al llarg de l’any 2018, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge (OHB) (una entitat supramunicipal, finançada per les administracions i encarregada de millorar el coneixement sobre el mercat de l’habitatge en els 36 municipis de l’Àrea Metropolitana de Barcelona) ha anat perfeccionant el seu sistema d’indicadors per aportar a les administracions tota la informació, les dades, els estudis i les anàlisis que pugui necessitar a l’hora d’impulsar polítiques públiques d’habitatge adreçades a millorar l’assequibilitat.
El Programa de resiliència de Barcelona representa una nova oportunitat de reivindicar l’esforç d’implantació de mesures tant ja existents com noves, per millorar l’accés a l’habitatge per a tots i totes al llarg de les etapes de la vida.